许多国人到美国购置房产主要关心的就是房子的地段，所属学区以及房子的商业价值。相较之下，许多人对美国购房中的税务问题缺乏足够了解与考量。从购置房产到持有房产，再到出租房产和出售房产，每个阶段都会涉及到不同的税率与税种。

美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。也因此，目前美国已经形成了比较完善的税收政策体系。今天我们就来详细分析下“从购买美国房产到出售美国房产，各个阶段的税务问题”，让各位投资者可以进行全方位的考量。

购房时的税务

首先要明确的一点是，在美国，房产税并不是在购房时一次性收取的，征收标准也并不是全国统一的。

购房时，需要缴纳的律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费等一次性税费，通常为房价的2%-4%。预缴所得税为购房款的10%，由买家预缴给税务机构，最后抵扣房款。实际上这部分费用是卖家的资本利得税，部分州要求卖家先预缴。

特别要说明的是，在美国购房有无绿卡身份首付款以及购房贷款利率均不同。一般来讲，贷款机构要求外籍买家缴纳的首付为房价的40-50%，贷款利率在5-6%甚至更高。而绿卡持有者首付可能只需缴纳20%，利率通常在4%左右。

那为什么还会有那么多外籍买家投资美国房产呢？相较于绿卡持有者而言，外籍买家虽然贷款利率较高，但是可以获得的贷款额度其实并不少。但相反，绿卡持有者实际贷款额度需要和报税额度等相关，当绿卡持有者一旦变成美国税务居民开始正式报税，也可能遇到因为报税过少被判定为收入较少，反而不能贷款到高额度的现实境况。

此外，外籍买家还可能需要缴纳以下税费：

1.如果购置的房产超过100万美元，需缴纳1％的豪宅税。

2.购买新开发的房产时，通常会要求买家缴纳交易转让税。以纽约为例，如果购置的房产低于50万美元，需缴纳1％的转让税；如果购置的房产超过50万美元，需缴纳1.425％的转让税。

3.融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。如果购置的房产低于50万美元，按揭登记税为2.05％；如果购置的房产超过50万美元，按揭登记税为2.175％。

持有房产时的税务

全美国的每个州，以及州内的各个县市每年征收房产税的标准都有所不同。税率通常跟随各县市政府的预算需求每年都有改变，但通常在1%到3%之间不等。房产税缴纳的频率也根据地区不同而不尽相同。但本质上，房产税收多少，税率定多少，是由地方政府的财政预算决定的。 

比如，新泽西州每年要征收4次房产税；加州一年2次，而费城一年只收1次。

特别要提醒各位房产税：房产税必须按时并足额缴纳。

房产税只能用于公共教育及公共服务

这些居民缴纳的房产税，主要用于居民所居住区域的公共教育及公共服务的支出。要想在本社区拥有优秀的公立K12教育资源以及足够的警察与医疗资源，消防员、消防车和城市建设，就一定要缴纳相应的房产税。

也就是说，羊毛出自羊身上。缴纳的房产税越多，得到的公共服务质量也就越高，拥有房屋的房价更会水涨船高，这样就会形成一个良性循环。

房屋估值影响房产税

美国政府将地产分为主要住宅、第二套房和出租屋等几类。与中国即将制定的房产税标准稍微有点类似的是，中国的试点征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，美国也会根据不同种类的房屋作出不同的估值。

社区周边neighborhood房屋平均价格、购买土地大小、房屋建筑面积、房型、屋龄等，都要被美国政府作为估值参考因素。简言之，在税率相同的情况下，住房的价值越高，需要缴纳的房产税越高。

政府估价师通常会采用统一的办法进行快速估值，比较近半年内在同一个社区内已售房屋的房价，再根据上述估值参考因素进行调整。如果是计算购买新房需缴的税，他们会考虑建造同样房屋的成本，再根据地价和折旧率调整征税数额。

各个州地价不同，不同城市、县里根据学区划分，有时房价相差很大。但由于每个州会对房产税率进行相应的调整，最终征收的房产税相差不是很大。

不太了解的人可能会认为美国房产税估值系统存在漏洞。因为很多人购房之后会进行装修，那么住房的价值也会随之改变。

实际上在美国凡是装修成本超过500美元的，房主必须向当地City Planning申请permiet（施工许可证）。

因为装修会改动原有的水管和电线，即使是在草坪上安装一个洒水器，都必须有permit。偷偷装修不申报会承担的隐患和官司，远比申报需要付出的代价高得多。

记录在案的施工结束后，政府会派专员前来重新给房子估值，调整税基。如果估值显示房屋的价值上涨了3万美元，那么房主未来的税基也就会上涨3万美元。

房产税免征条件

一些地方政府有着减免税项目，可以通过对自住房屋给予减免税。换句话说，就是与我国的家庭首套房屋免税非常相似。

还有一种对美国华人十分有利的减免房产税规则：当需要缴纳的房产税超过某一最大值时，纳税人即可获得州个人所得税的抵免或现金返还。

在加州，一个家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房产税；在弗吉尼亚州的一些县市，有针对老年人的房产税全免政策；对退伍军人来说，也有相应的优惠政策，美国的30个州制定了对退伍军人自住房屋提供固定的免税额。

总的来看，美国的房产税税率并不高，加上折扣之后，税率会更低。

美国50个州及哥伦比亚特区的房产税平均值：

如果不符合减免条件，每次到了该缴纳房产税的时间，纳税人必须按时缴纳。

拒缴房产税的后果

在美国，漏缴或不缴房产税是非常严重的违法行为：如果房主停止缴纳房产税，那么房主就将丧失房屋所有权，房屋归美国政府所有。

首先，如果欠税，政府往往会留给纳税人一段时间的无利息grace period（宽限期），并不会立即收缴这栋房屋。

宽限期通常只有10-15天左右。如果在这段时间内仍未补缴，超过了所给期限，政府会强制采用房地产税卖屋的办法处理，收缴房屋并启动拍卖程序。

这样一来，房主的信用记录会大打折扣，以后很难再次贷款买车买房，现有的房屋也很难再卖掉。如果这时仍拒绝缴纳税款，房主会收到州政府的正式通知，限时搬离房屋并强制将房屋拍卖。

健全的房产税法律体系，使美国人已经养成了按时缴纳税款的“优良传统”。

 租赁房产的税务

房产持有人在美国因为房产出租而产生的净收入需要在美国报税。

现行的“美国公民和居民的常规个税税率”，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。征税时，首先计算缴税数额，然后再按照个人所得分级税率计算税费。

对于外籍人士来讲，对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定：

如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房持有人被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一的30%税率。

如果房产持有人参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营， 按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

如果是以公司名义持有出租房产，则也可以通过申报一些公司开销（比如支付的管理费，维修费，以及房屋折旧费用等）对租金收入进行抵扣，公寓的折旧抵扣方式也是按照购买价格除以27.5年来计算申报，从而达到租金收入税务上的减少甚至免除。

即使没有收益无需缴纳税款，也必须要报税

当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。所以，千万不要以为出租房产处于亏损状态而无需缴纳个人所得税，就不申报税款。

需要注意的是，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度1月至12月的个人所得。

出售房产时的税务

当房产出售时，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额就是资本所得收益，也叫作资本利得。

如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-37%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。

外籍人士在出售房屋时，除了需要缴纳资本利得税，也需要缴纳10％的FIRTPA预提税和房价的2-4%交易税（一般由买卖双方平分）。

房产赠与税和遗产税

当房产拥有人将美国房产赠与他人时，就会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税，具体税款视房产价值而定。

根据美国联邦税法的规定，赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。2022年，个人对每个受赠人的免税额为1.6万美元，如果是夫妇共同赠与同一人，免税额则为3.2万美元。

超过年度免税额的部份可以享受赠与和遗产的终生免税额度，这个免税额是按照每个赠与人来计算的，2022年美国公民和绿卡持有人的免税额为1206万美元。但是，对于外籍房产持有人来说，终身免税额度仅有6万美元。

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移，则需要缴纳遗产税。

2022年，美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为1206万美元，在此范围内的遗产无需缴纳遗产税，但是对于外籍人士，赠与税和遗产税的免税额仅有6万美元，超过的部分需要缴纳遗产税。

以上内容就基本含涵盖了从购买美国房产到出售美国房产，各个阶段的税务问题，希望能够给到大家一些帮助。